Indemnización por cierre temporal de un local arrendado debido a obras de conservación

Cuando un local comercial arrendado se ve obligado a cerrar temporalmente por la ejecución de obras de conservación necesarias, el arrendatario se enfrenta a una doble pérdida: por un lado, sigue pagando renta por un inmueble que no puede usar, y por otro, deja de percibir los ingresos derivados de su actividad.
Surge entonces la duda: ¿tiene derecho el arrendatario a reducir o recuperar la renta pagada y a ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos?

La jurisprudencia española, especialmente en los últimos años, ha dado una respuesta afirmativa, aunque con matices importantes en cuanto a la prueba del perjuicio económico y la cuantificación del lucro cesante.

⚖️ 1. Derecho a la reducción o devolución de la renta

Diversas sentencias han reconocido el derecho del arrendatario a la reducción proporcional o devolución íntegra de la renta cuando las obras necesarias imposibilitan total o parcialmente el uso del local:

• SAP Madrid, 11 mayo 2012 (EDJ 2012/137322): establece la reducción proporcional cuando el uso del inmueble queda limitado.

• SAP Ourense, 23 febrero 2024 (EDJ 2024/558171): reconoce la devolución total de rentas abonadas durante el cierre obligatorio ordenado por la autoridad.

• SAP Barcelona, 30 diciembre 2020 (EDJ 2020/776541): declara ineficaces las cláusulas de renuncia a indemnización cuando las obras afectan a elementos estructurales esenciales para el uso del inmueble.

📉 2. Indemnización por daños y perjuicios: daño emergente y lucro cesante

Además de la reducción de renta, el arrendatario puede reclamar una indemnización por los perjuicios económicos sufridos, incluyendo:

• Daño emergente: gastos adicionales por traslado temporal, almacenamiento de mercancía, reparaciones de daños causados por las obras, entre otros.

• Lucro cesante: las ganancias dejadas de percibir durante el tiempo en que el local estuvo cerrado.

📚 3. Jurisprudencia sobre el lucro cesante: requisitos y prueba

El derecho a reclamar lucro cesante ha sido ampliamente analizado por distintas audiencias provinciales y el Tribunal Supremo. A continuación, destacamos los criterios clave:

a) SAP A Coruña, 24 abril 2023 (EDJ 2023/624078)

El tribunal admite que el cierre de un local productor de ingresos genera un perjuicio patrimonial indemnizable, pero subraya que:

“No pueden derivarse beneficios hipotéticos o inciertos. Es necesaria una prueba adecuada y concluyente de ganancias concretas dejadas de obtener, con una probabilidad objetiva y verosímil, excluyendo expectativas dudosas o imaginarias.”
🔹 Esto implica que no basta con alegar una pérdida, sino que debe probarse mediante documentación contable, declaraciones fiscales, contratos cancelados, etc.

b) SAP Barcelona, 20 enero 2023 (EDJ 2023/522084)

El tribunal, siguiendo la doctrina del STS 749/2009 (EDJ 2009/276004), establece que:

“El lucro cesante debe entenderse como ganancias efectivamente probables de haberse desarrollado el contrato en condiciones normales, no meras expectativas teóricas o quiméricas.”
🔹 Basta demostrar una probabilidad razonable de obtener ganancias, sin exigir certeza absoluta, aplicando el curso normal de los acontecimientos y la experiencia del negocio.

c) SAP Asturias, 5 mayo 2023 (EDJ 2023/629731)

Reitera la doctrina del STS 63/2015 (EDJ 2015/35096) y la STS 913/2021 (EDJ 2021/821506), señalando que:

“La ganancia dejada de obtener es un incremento patrimonial frustrado que debe probarse con criterios objetivos y técnicos, mediante una apreciación prospectiva basada en datos económicos reales, contables, actuariales o financieros, según las circunstancias del caso.”
🔹 La carga de la prueba del lucro cesante corresponde siempre al reclamante, aunque puede valorarse bajo el principio res ipsa loquitur (los hechos hablan por sí mismos) en supuestos evidentes de pérdida de facturación.

📝 4. Claves prácticas para reclamar con éxito

Para que la reclamación prospere, el arrendatario debe:

1. Acreditar la imposibilidad de uso del local durante las obras (informes técnicos, actas notariales, resolución administrativa).

2. Probar el daño emergente con facturas y justificantes de gastos extraordinarios.

3. Demostrar el lucro cesante con datos contables comparativos, proyecciones de ingresos frustrados y peritajes económicos.

4. Diferenciar conservación de mejora: la indemnización suele reconocerse solo en obras estrictamente necesarias, no en reformas voluntarias del arrendador.

5. Impugnar cláusulas contractuales que limiten la indemnización cuando el local queda inhabitable o inutilizable, por ser contrarias a la esencia del contrato.

✅ Conclusión

La jurisprudencia consolidada permite reclamar:

• Reducción o devolución de la renta cuando las obras de conservación impiden el uso del local.

• Indemnización por lucro cesante y daño emergente, siempre que se pruebe de forma razonable y objetiva la pérdida económica sufrida.

Los tribunales son rigurosos en la valoración del lucro cesante para evitar indemnizaciones especulativas, pero reconocen el derecho del arrendatario a no soportar las consecuencias económicas de un cierre temporal por causas ajenas a su voluntad.

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