Subrogación en el contrato de alquiler de un miembro de relación de convivencia y ayuda mútua
Existe un contrato de arrendamiento suscrito al amparo de la LAU 1964 sobre una vivienda por el sr. A. A su fallecimiento se subroga su hija B, quien sigue conviviendo con su hermana C, constituyendo bajo escritura pública una relación de convivencia y ayuda mútua al amparo del art. 240 del CCC.
Se plantea la consulta de si al fallecimiento de la sra. B, la hermana C podría subrogarse en el contrato de arrendamiento.
Fundamentos jurídicos:
De la Subrogación al amparo de la DT segunda de la LAU 1994:
La posibilidad de subrogación al fallecimiento de uno de los contratantes, en un contrato de arrendamiento suscrito al amparo de la LAU 1964, viene regulado por la Disp. Segunda Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 de la LAU 1994, que en su punto 5º regula las personas que pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento una vez fallecida la persona subrogada:
«5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.»
Por lo tanto, al fallecimiento del subrogado, sólo cabrá la subrogación de una tercera persona, que sólo podrá ser el cónyuge no separado legalmente o de hecho, y en su defecto los hijos del arrendatario que habitase la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
De la subrogación de los convivientes al amparo del art. 240 Código Civil de Catalunya (CCC):
El art. 240.6 del CCC establece que si quien fallece es el arrendatario de la vivienda, el cónyuge supérstite podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento por el plazo de un año, o por el tiempo que falte para la expiración del contrato, si es inferior.
Debe notificarse al arrendador en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario.
“3. Si la persona muerta era arrendataria de la vivienda, los convivientes tienen derecho a subrogarse en la titularidad del arrendamiento por el plazo de un año, o por el tiempo que falte para la expiración del contrato, si es inferior. A tal fin, los convivientes deben notificarlo al arrendador, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario.”
De la posible equiparación de la relación de convivencia y ayuda mútua con la pareja de hecho:
Como hemos podido comprobar, las posibilidades de subrogación al amparo de la DT segunda de la LAU 1994, están tasadas, y la figura que podría asemejarse a la situación en la que se encuentra la hermana supérstite, sería la de la pareja de hecho.
La pareja de hecho está regulada en el art. 234 y siguientes del CCC. En el art. 235 señala que para constituir pareja estable se requiere una convivencia de más de dos años ininterrumpidos, si durante la convivencia tuvieran un hijo en común, o si formalizasen la relación en escritura pública.
Y por el contrario, no pueden constituir una pareja estable, entre otras, las personas relacionadas por parentesco en línea recta o en línea colateral dentro del segundo grado.
Conclusión:
En nuestra opinión, la única posibilidad que tiene la hermana supérstite para subrogarse en el contrato de arrendamiento es la que establece el art. 240.6 CCC, habiendo un plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario para comunicarlo al arrendador.
Y asimismo, dos hermanas no pueden constituirse en pareja de hecho y por lo tanto, la hermana supérstite no podría subrogarse en el contrato de arrendamiento al amparo de la DT segunda de la LAU 1994.