¿Qué obras realizadas en el edificio pueden repercutirse en la renta de alquiler en contratos de renta antigua?

¿Qué obras realizadas en el edificio pueden repercutirse en la renta de alquiler en contratos de renta antigua?

En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, una consulta habitual de los propietarios es qué facturas de obras realizadas en el edificio pueden repercutirse al inquilino.

La Disposición Transitoria Segunda 10.3 de la Ley 29/1994 permite que el arrendador repercuta en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, pero con condiciones claras.

¿En qué contratos se aplica esta posibilidad?

✅ Contratos de arrendamiento firmados antes del 9 de mayo de 1985 y vigentes tras la Ley 29/1994.
✅ Viviendas sujetas a renta antigua con limitaciones legales de actualización.

¿Qué tipo de obras pueden repercutirse?

Solo pueden repercutirse aquellas obras necesarias para la conservación, seguridad o habitabilidad del inmueble, entre las que encontramos obras tales como:

🔹 Reparación de cubiertas o tejados por filtraciones que afecten la habitabilidad de las viviendas.
🔹 Sustitución o reparación de ascensores por motivos de seguridad o normativa.
🔹 Rehabilitación de fachadas deterioradas que puedan implicar riesgos.
🔹 Reparación de instalaciones comunitarias de agua, electricidad o gas deterioradas.
🔹 Refuerzo de elementos estructurales que garanticen la seguridad del edificio.

No pueden repercutirse obras de mejora, embellecimiento o revalorización del edificio que no sean necesarias para la conservación o uso convenido de las viviendas.

EDJ 2007/90062 SAP Asturias de 14 marzo de 2007 sap

A lo expuesto debe añadirse que las obras no son de simple mejora o embellecimiento, sino que deben considerarse como de conservación. Concepto que no cabe entender restringido a las imprescindibles para evitar la ruina material del inmueble, sino que deben extenderse a las que sean precisas par mantener la categoría del edifico, acorde con la calidad de la zona geográfica de la ciudad en la que se halle ubicado. Es indiscutible que la calidad de los materiales empleados en los edificios se deterioran por el transcurso del tiempo, devienen obsoletos, siendo necesario su renovación y adecuación a las nuevas tendencias arquitectónicas a fin de evitar su degradación progresiva y conseguir que el edifico siga manteniendo la calidad originaria. En análogos términos se pronuncian las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 marzo de 2.000; o la de la Audiencia Provincial de León de 7 de abril de 2.000 EDJ 2000/20197 al considerar que “será reparación necesaria no sólo la que se encamina a corregir un desperfecto notorio o un deterioro importante en la finca, sino también la que provee a subsanar el natural desmerecimiento del edifico que proceda del desgaste natural de la cosa o del mero transcurso del tiempo”; y ello aún cuando las obras no afecten directamente a la vivienda alquilada, tal como dijo la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de junio de 2.000.

EDJ 1999/8901 SAP Salamanca de 9 marzo de 1999

Por consiguiente, si las obras, cuyo importe pretende repercutir el arrendador en el arrendatario han consistido, en la reforma del portal de la comunidad, según se las califica en el informe del Administrador de la misma (folio 8) y en la misma carta dirigida por aquél al arrendatario con fecha 2 de marzo de 1.998 (folio 7), -aunque en ésta se te añada también el calificativo de “reparación”-, y se han materializado en el cambio del solado del portal y de la puerta de la calle (como se hace constar en el hecho segundo, párrafo segundo, de la demanda), es indudable que no pueden merecer el calificativo de reparaciones necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, no siendo, por tanto, su importe repercutible sobre el arrendatario, según resulta “a sensu contrario” del aparcado 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda. Y por ello el impago por el arrendatario de tal cantidad, aun cuando por el arrendador se haya dado cumplimiento a lo prevenido en el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 (EDL 1964/62) , al no ser a su cargo, no puede fundamentar la resolución contractual pretendida y que ya fue denegada por la sentencia de instancia.

¿Qué requisitos deben cumplirse para repercutir estas facturas?

1️⃣ Necesidad de las obras:
Deben ser estrictamente necesarias para la conservación o seguridad del inmueble.

2️⃣ Obras en elementos comunes:
Pueden repercutirse obras en fachadas, cubiertas, ascensores y elementos estructurales que beneficien a todas las viviendas arrendadas.

3️⃣ Justificación documental:
Se deben aportar facturas, informes técnicos, actas de la comunidad de propietarios y licencias que acrediten la necesidad, ejecución y coste de las obras.

4️⃣ Proporcionalidad:
La repercusión debe calcularse de forma proporcional a la cuota de participación del arrendatario en el edificio.

5️⃣ Límites legales:
✅ Puede repercutirse hasta el 12% anual del capital invertido en las obras, con un límite del 50% de la renta anual, salvo pacto en contrario.

6️⃣ Notificación fehaciente:
Debe notificarse al inquilino de forma fehaciente, detallando la naturaleza de las obras, el importe repercutido, el cálculo realizado y los documentos justificativos.

¿Es necesaria autorización administrativa o judicial?

No. Según la jurisprudencia, no se exige una resolución administrativa o judicial previa para repercutir estas obras, siempre que se acredite su carácter necesario para la conservación, seguridad o habitabilidad del edificio.

Riesgos a tener en cuenta

⚠️ Si las obras corresponden a mejoras o embellecimientos (por ejemplo, reforma estética del portal), no son repercutibles.
⚠️ La falta de justificación documental puede permitir al arrendatario impugnar la repercusión.
⚠️ Superar los límites legales del 12% anual o del 50% de la renta sin pacto expreso puede invalidar parte de la repercusión.
⚠️ La notificación incompleta o no fehaciente puede dar lugar a la nulidad de la repercusión.

Conclusión

✅ En contratos de renta antigua sujetos a la LAU de 1964, el arrendador puede repercutir al inquilino el coste de las obras realizadas en el edificio siempre que:

🔹 Sean obras necesarias para la conservación, seguridad y habitabilidad.
🔹 Se realicen en elementos comunes que afecten al uso de la vivienda.
🔹 Se justifiquen documentalmente con facturas e informes técnicos.
🔹 Se respeten los límites legales y la proporcionalidad en el cálculo.
🔹 Se notifique correctamente al inquilino.

Cumpliendo estos requisitos, podrás recuperar de forma legal parte de las inversiones realizadas en el mantenimiento del edificio en contratos de renta antigua.

Preguntas frecuentes

1️⃣ ¿Puedo repercutir la reforma estética del portal o del hall de entrada?
No, salvo que la obra sea necesaria para la seguridad o conservación, no para embellecimiento.

2️⃣ ¿Puedo repercutir obras en el ascensor?
Sí, si se trata de reparaciones necesarias o adaptaciones obligatorias por normativa.

3️⃣ ¿Cómo se notifica al inquilino la repercusión?
Mediante burofax o carta certificada, detallando importe, naturaleza de las obras, método de cálculo y aportando la documentación justificativa.

4️⃣ ¿Y si el inquilino no paga la repercusión?
Podrás reclamar judicialmente siempre que cumplas con los requisitos legales y documentales.

5️⃣ ¿Puedo repercutir el coste íntegro de las obras?
No, debes aplicar el límite del 12% anual del capital invertido, con el máximo del 50% de la renta anual, salvo pacto expreso en contrario.

Llamada a la acción

En Del Coso Abogados somos especialistas en contratos de alquiler de renta antigua y repercusión de gastos de obras en arrendamientos sujetos a la LAU de 1964.

✅ Si eres propietario y quieres repercutir correctamente obras realizadas en el edificio, te ayudamos a preparar la documentación y notificación adecuada.
✅ Si eres inquilino y has recibido una reclamación de repercusión, revisamos la legalidad de la reclamación y defendemos tus derechos.

Contáctanos para revisar tu caso y actuar con seguridad jurídica.