¿Qué es un contrato de arras y qué tipos existen?

El contrato de arras es una herramienta fundamental dentro del proceso de compra-venta de bienes inmuebles en España. Se trata de un acuerdo previo mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a cerrar la operación bajo unas condiciones concretas, aportando además una garantía económica que refuerza la seriedad del compromiso adquirido.

Conocer cómo funciona este contrato, cuáles son sus tipos, quién debe redactarlo y qué implicaciones legales tiene es clave para evitar malentendidos o futuros conflictos. Una redacción clara y precisa del contrato de arras puede marcar la diferencia entre una operación exitosa y un problema legal costoso.

Por ello, siempre resulta recomendable contar con el respaldo de un profesional especializado. Desde Del Coso Abogados, te ofrecemos un abogado civil en Barcelona con la experiencia y el conocimiento necesarios para garantizar que tu contrato de arras se ajuste a la legalidad y proteja tus intereses en todo momento.

A continuación, te ofrecemos una guía completa donde explicamos qué es un contrato de arras, cómo funciona y todo lo que debes tener en cuenta antes de firmarlo.

¿Qué es un contrato de arras de la vivienda?

El contrato de arras de la vivienda es un acuerdo previo que firman comprador y vendedor de un inmueble antes de formalizar la escritura pública de compraventa. Este documento funciona como un preacuerdo legal en el que se establecen las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la operación, garantizando la seriedad y el compromiso de ambas partes.

Su principal característica es que incorpora el pago de una cantidad de dinero a modo de señal o anticipo. Esta suma, conocida como arras, se descuenta posteriormente del precio total de la vivienda en el momento de firmar la compraventa definitiva.

El contrato de arras cumple una doble función:

• Asegurar la operación: demuestra la voluntad real de comprador y vendedor de llevar a cabo la compraventa.
• Proporcionar garantías legales: en caso de incumplimiento, el documento establece las consecuencias económicas para la parte que no cumpla lo pactado.

En definitiva, este contrato no solo prepara el terreno para la compraventa, sino que también protege los intereses de ambas partes, aportando seguridad jurídica durante el proceso.

¿Cuánto dura un contrato de arras?

La duración de un contrato de arras no está fijada de manera rígida por la ley, sino que depende de lo que acuerden comprador y vendedor al momento de su firma. El plazo se incluye expresamente en el contrato y marca el tiempo máximo que tienen las partes para formalizar la compraventa mediante la escritura pública ante notario.

Lo más habitual es que este plazo sea de 1 a 3 meses, ya que durante ese periodo el comprador suele realizar gestiones esenciales, como:

• Solicitar y obtener la financiación hipotecaria.
• Reunir la documentación necesaria para la firma.
• Coordinar trámites administrativos o registrales previos.

El vendedor, por su parte, dispone de ese mismo tiempo para preparar toda la documentación del inmueble y cumplir con los requisitos legales necesarios para la transmisión de la vivienda.

Es importante destacar que el plazo establecido en el contrato de arras es vinculante. Si una de las partes no cumple con la obligación de firmar en el tiempo pactado, podrían aplicarse las consecuencias previstas en el contrato (por ejemplo, perder la señal entregada o tener que devolverla doblada, según el tipo de arras acordado).

Tipos de contrato de arras

Aunque todas las modalidades de arras comparten el objetivo de garantizar la seriedad de la compraventa de una vivienda, no todas funcionan igual ni generan las mismas consecuencias jurídicas. En España, se distinguen principalmente tres tipos de contratos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias actúan como una prueba del acuerdo alcanzado entre comprador y vendedor. Es decir, confirman la existencia de un contrato de compraventa válido y vinculante.

En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir el cumplimiento forzoso de lo pactado o, si lo prefiere, reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

No permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato sin consecuencias, ya que su finalidad es consolidar la obligación de comprar y vender la vivienda.

Arras penales

Las arras penales funcionan como una garantía adicional para el cumplimiento de la compraventa.

Si una de las partes incumple, además de la pérdida o devolución duplicada de la señal, se pueden reclamar indemnizaciones adicionales si se demuestran daños o perjuicios derivados del incumplimiento.

Tienen, por tanto, un doble carácter: de garantía económica y de cláusula penal.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más comunes en la práctica inmobiliaria. Se regulan expresamente en el artículo 1454 del Código Civil y ofrecen la posibilidad de desistir del contrato de forma unilateral.

El comprador puede retractarse, aunque perderá las arras entregadas.

El vendedor, en caso de echarse atrás, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como señal.

Este tipo de arras otorga mayor flexibilidad a ambas partes, ya que introduce una vía legal de salida si finalmente deciden no seguir adelante con la compraventa.

¿Quién hace el contrato de arras?

En teoría, el contrato de arras puede redactarlo cualquiera de las partes involucradas en la compraventa. Sin embargo, dada su relevancia legal y las posibles consecuencias de un error o ambigüedad en su redacción, lo más recomendable es que este documento sea preparado por un abogado especializado en derecho inmobiliario y contractual.

Los abogados cuentan con la experiencia necesaria para garantizar que el contrato cumpla con todas las disposiciones legales, que los términos sean claros y que queden protegidos los intereses tanto del comprador como del vendedor.

¿Quién suele redactarlo en la práctica?

• El vendedor o su representante legal: es habitual que sea el vendedor quien tome la iniciativa de elaborar el contrato de arras, ya que establece las condiciones principales de la operación. Con el apoyo de un abogado, se asegura de incluir todos los detalles relativos a la descripción del inmueble, el precio pactado y la señal entregada.
• El comprador y su abogado: aunque el comprador no suele ser quien redacta el documento, sí es fundamental que revise el contrato antes de firmarlo. De hecho, lo más aconsejable es que lo haga acompañado de su propio abogado, para verificar que los términos sean equilibrados y que no existan cláusulas que puedan perjudicarle.
• Redacción conjunta o a través de un profesional imparcial: en algunas transacciones, especialmente sin intermediarios, comprador y vendedor pueden acordar que el contrato lo redacte un abogado o asesor inmobiliario externo, con el fin de buscar mayor imparcialidad y equilibrio en las condiciones.

La importancia de una redacción clara

Más allá de quién prepare el contrato, lo realmente importante es que el documento quede bien detallado y sin ambigüedades. Un contrato de arras debe incluir con precisión la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el precio, la cantidad entregada como señal, los plazos y las consecuencias del incumplimiento.

De este modo, se evitan malentendidos y se refuerza la seguridad jurídica de la operación, ofreciendo confianza tanto al comprador como al vendedor.

¿Quién paga el contrato de arras?

En la práctica, el pago del contrato de arras corresponde al comprador, quien entrega una cantidad de dinero al vendedor en concepto de señal o anticipo. Esta suma se descuenta posteriormente del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura pública de compraventa.

No obstante, además de la señal entregada, existen otros gastos asociados a la formalización del contrato, como pueden ser:

• Redacción del contrato: si se recurre a un abogado para su elaboración, los honorarios profesionales pueden ser asumidos por una sola parte o repartirse de manera proporcional.
• Intervención notarial: aunque no es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario, en caso de que las partes decidan hacerlo, los costes notariales suelen ser negociados y acordados entre comprador y vendedor.

En definitiva, mientras que el comprador es quien asume el pago de las arras propiamente dichas, los gastos derivados de la formalización y asesoramiento legal pueden variar en función de lo que acuerden ambas partes antes de la firma.

Consecuencias de no cumplir un contrato de arras

El incumplimiento de un contrato de arras genera distintas consecuencias según el tipo pactado:

• Arras confirmatorias: obligan a cumplir lo acordado; si no, la parte perjudicada puede reclamar judicialmente la compraventa o una indemnización.
• Arras penales: si incumple el comprador, pierde la señal; si incumple el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido y, en algunos casos, indemnizar.
• Arras penitenciales: permiten desistir libremente, pero con penalización: el comprador pierde lo entregado y el vendedor debe devolverlo duplicado.

Dado que cada modalidad conlleva efectos legales y económicos muy distintos, es esencial contar con asesoramiento profesional antes de firmar. En Del Coso Abogados, como especialistas en derecho civil e inmobiliario, te ayudamos a redactar y revisar tu contrato de arras para que tus intereses estén siempre protegidos.