El Tribunal Constitucional declara Nulos Artículos Clave de la Ley Catalana de Vivienda
El Tribunal Constitucional, en una reciente sentencia, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de varios preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, por considerar que vulneran principios constitucionales. Esta decisión afecta principalmente a las disposiciones que ampliaban las obligaciones de los grandes tenedores en casos de desahucio y alquiler social.
Preceptos Declarados Inconstitucionales
1. Artículo 1.3
Este artículo modificaba la letra f) del artículo 5.2 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, estableciendo lo siguiente:
- Obligación del ofrecimiento de alquiler social antes de interponer una demanda judicial, en los términos de la Ley 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia habitacional.
El Tribunal considera que esta disposición resulta inconstitucional porque amplía de manera desproporcionada las obligaciones del propietario, excediendo las competencias autonómicas y vulnerando el derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española (CE).
2. Artículo 7
Añadía el apartado 5 al artículo 126 de la Ley 18/2007, estableciendo que:
- En caso de transmisión de la vivienda, si el nuevo propietario es una persona jurídica, este debía asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, independientemente de cuándo se inició la desocupación.
El Tribunal argumenta que imponer esta responsabilidad al nuevo propietario vulnera la seguridad jurídica y va más allá de lo que establece el marco legal estatal.
3. Artículo 11
Incorporaba el artículo 10 a la Ley 24/2015, estableciendo la renovación de contratos de alquiler social obligatorio.
- Las familias afectadas por un contrato de alquiler social que finalizara tenían derecho a formalizar un nuevo contrato, por una única vez, si seguían cumpliendo los requisitos de exclusión residencial.
El Tribunal Constitucional considera que esta obligación excede las competencias autonómicas, ya que invade la regulación estatal en materia de arrendamientos urbanos, regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
4. Artículo 12 y Disposición Adicional Primera
Se declararon nulos los apartados 1, 2 y 3 (en parte) de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, que extendía la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social a los siguientes supuestos:
- Acciones ejecutivas derivadas de reclamaciones de deuda hipotecaria.
- Demandas de desahucio por vencimiento del contrato o falta de título jurídico habilitante, siempre que el demandante tuviera la condición de gran tenedor.
El Tribunal declaró inconstitucional esta medida porque:
- Amplía las obligaciones de los propietarios de forma desproporcionada.
- Genera inseguridad jurídica al imponer exigencias adicionales en los procesos de desahucio.
- Infringe el derecho de acceso a la justicia al obligar a detener procedimientos judiciales si no se acredita la oferta de alquiler social.
Razones del Tribunal Constitucional
El Tribunal Constitucional ha argumentado que las disposiciones anuladas vulneran:
- La Seguridad Jurídica (art. 9.3 CE): La regulación autonómica impone obligaciones adicionales a los propietarios que resultan ambiguas y generan inseguridad.
- El Derecho de Propiedad (art. 33 CE): Las medidas impuestas a los grandes tenedores resultan excesivas y desproporcionadas, limitando injustificadamente el derecho de propiedad.
- El Principio de Competencia Estatal: La normativa autonómica invade áreas reservadas al legislador estatal, como la regulación de los arrendamientos y procesos judiciales.
Efectos de la Sentencia
La sentencia declara la nulidad de estos preceptos sin efectos retroactivos, salvo en los procedimientos finalizados o aquellos que ya hayan sido resueltos. En particular, la nulidad afecta a:
- La obligación de ofrecer un alquiler social antes de interponer demandas judiciales.
- La renovación obligatoria de contratos de alquiler social.
- Las responsabilidades impuestas a los nuevos propietarios en casos de transmisión de vivienda.
Conclusión
La declaración de nulidad de estos artículos por el Tribunal Constitucional pone de manifiesto las consecuencias negativas que este tipo de legislaciones han tenido en el mercado de la vivienda. Aunque las normas tenían como objetivo proteger a las personas en situación de vulnerabilidad, su implementación ha generado efectos contrarios a los buscados:
- Retirada de viviendas del mercado de alquiler: Muchos propietarios, ante las obligaciones desproporcionadas y la inseguridad jurídica generada, han optado por retirar sus inmuebles del alquiler, reduciendo aún más la oferta disponible.
- Dificultad de acceso para quienes más lo necesitan: Al disminuir la oferta, las personas a las que se pretendía proteger se han visto aún más perjudicadas, enfrentando mayores obstáculos para acceder a una vivienda digna.
- Desincentivo a la inversión en el mercado de alquiler: La imposición de condiciones excesivas sobre los grandes tenedores y propietarios ha creado un clima de inseguridad y desconfianza, frenando nuevas inversiones en un sector ya tensionado.
Es fundamental que las políticas de vivienda sean efectivas y equilibradas, protegiendo a las personas en situación de vulnerabilidad sin vulnerar los derechos de los propietarios ni distorsionar el mercado. La búsqueda de soluciones habitacionales debe pasar por fomentar la oferta de vivienda social, facilitar el acceso al alquiler y garantizar un marco legal estable que ofrezca seguridad jurídica a todas las partes implicadas.
En nuestro despacho, contamos con abogados expertos en derecho inmobiliario que pueden asesorar tanto a propietarios como a inquilinos en cuestiones relacionadas con el mercado de la vivienda. Si necesitas orientación legal, contáctanos y te ayudaremos a proteger tus derechos.
Una regulación inadecuada no solo falla en proteger a los más vulnerables, sino que agrava el problema, perjudicando a todos los actores del mercado de la vivienda.
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