Criterios actualizados sobre los Límites del precio del alquiler en Catalunya
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, introdujo en todo el Estado español un nuevo sistema de limitación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda situados en zonas de mercado residencial tensionado.
En Catalunya, la Agència de l’Habitatge ha concretado cómo deben aplicarse estos límites mediante criterios interpretativos que conviene conocer tanto para propietarios como para arrendatarios.
En este artículo resumimos los puntos clave de estos criterios oficiales.
🕒 1. Duración de la declaración de zona tensionada
La declaración de un municipio como zona de mercado residencial tensionado tiene una duración de tres años, prorrogable anualmente mientras se mantengan las condiciones que la justifican.
📍 2. Criterios para declarar una zona tensionada
Un municipio puede ser declarado zona tensionada si cumple al menos uno de estos dos requisitos:
- Que las familias destinen más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler o la hipoteca.
- Que el precio del alquiler o de compra haya aumentado en los últimos 5 años al menos 3 puntos por encima del IPC.
🏠 3. Contratos a los que se aplica la limitación del alquiler
La limitación se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual situados en municipios declarados zona tensionada, firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023.
👉 Para que sea aplicable, el municipio debe constar expresamente en la declaración publicada en el BOE.
🚫 4. Viviendas excluidas de la limitación
Quedan fuera del régimen de contención de rentas:
- Viviendas de protección oficial (HPO).
- Viviendas integradas en redes públicas de inserción o mediación social.
- Viviendas de alquiler social obligatorio.
- Viviendas de uso turístico, aunque estén situadas en una zona tensionada.
💶 5. Índice de referencia del precio del alquiler
El índice de referencia estatal del precio del alquiler, elaborado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, establece un valor inferior y un valor superior para cada zona y tipología de vivienda.
El precio pactado nunca puede superar el valor superior del índice.
Se puede consultar libremente en el portal del Ministerio de Vivienda.
📝 6. Cómo se fija el precio en los contratos nuevos
Depende de la situación previa de la vivienda:
- Si ha estado alquilada en los últimos 5 años:
- El nuevo precio no puede superar la renta del último contrato, actualizada según su cláusula y las limitaciones temporales fijadas por los Reales Decretos-ley 6/2022, 11/2023 y 6/2024.
- Si el propietario es un gran tenedor:
- Además, la renta debe ser inferior al índice de referencia.
- Se aplica una doble limitación, prevaleciendo el importe más bajo.
- Si la vivienda no se ha alquilado en los últimos 5 años:
- El precio se determina solo por el índice de referencia.
💡 Importante: el propietario o intermediario debe informar al inquilino del precio del último contrato (si existe) y hacerlo constar en el nuevo contrato. No hacerlo constituye una infracción administrativa.
🏗️ 7. Viviendas de nueva construcción o rehabilitadas
Las viviendas nuevas o sometidas a una gran rehabilitación también quedan sujetas al régimen de contención de rentas, aplicando el índice de referencia aunque no exista contrato previo.
📈 8. Incrementos permitidos sobre la renta
Solo se puede aumentar el alquiler hasta un 10% adicional si concurren alguno de estos supuestos:
- Se han realizado obras de rehabilitación,
- Se ha logrado un ahorro energético ≥30%, o
- Se han efectuado mejoras de accesibilidad finalizadas en los dos años anteriores al nuevo contrato.
También es posible un incremento de hasta un 10% si la duración del contrato o su prórroga es de 10 años o más.
💡 9. Actualización anual de la renta: IRAH
Desde mayo de 2023, la actualización anual de la renta ya no se vincula al IPC, sino al nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAH), que fija un tope máximo anual de incremento.
🧾 10. Repercusión de tasas y tributos
Las tasas e impuestos que no estuvieran incluidos en el contrato anterior pueden repercutirse en el nuevo contrato, siempre que se indique expresamente.
🧱 11. Quién es considerado “gran tenidor”
El concepto de gran tenedor es clave, ya que determina la aplicación del doble límite de precio.
Según Habitatge:
En zonas tensionadas (Catalunya)
- Es gran tenidor quien posee 5 o más viviendas situadas en municipios tensionados.
- En caso de copropiedad:
- Si posee >50% de una vivienda, cuenta como una entera.
- Si posee ≤50% en varias, las cuotas deben sumar el equivalente a 5 viviendas.
- No se suman viviendas de zonas tensionadas distintas.
- No cuenta la vivienda habitual del propietario.
En zonas no tensionadas (España)
- Quien tenga 11 o más viviendas o más de 1.500 m² construidos de uso residencial.
- También quien tenga más de 10 viviendas en España, si al menos una se sitúa en zona tensionada en Catalunya.
Títulos computables
- Nuda propiedad: no cuenta.
- Usufructo: sí cuenta.
- En comunidades de bienes, si uno de los cotitulares es gran tenedor, la vivienda queda sujeta al régimen de gran tenedor.
- En propiedad vertical, todas las unidades residenciales computan, estén o no inscritas individualmente.
Comunicación obligatoria
Los grandes tenedores deben declarar su condición y comunicar la lista de viviendas al Departament d’Habitatge mediante el trámite oficial correspondiente.
⚖️ Conclusión
El nuevo régimen de limitación de rentas en Catalunya implica una regulación compleja que exige analizar caso por caso la situación del inmueble, la condición del propietario y la existencia de contratos previos.
Tanto propietarios como inquilinos deben revisar cuidadosamente estos criterios antes de firmar un contrato para evitar sanciones y garantizar la validez del acuerdo.
En Del Coso Abogados asesoramos a propietarios, inquilinos e intermediarios sobre la aplicación práctica de la Ley 12/2023, la determinación del índice de referencia, y las implicaciones jurídicas de ser o no gran tenedor.
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