Demanda por daños en vivienda alquilada: ¿Cómo y cuándo hacerla?

En el mundo del arrendamiento, es común que surjan dudas sobre quién debe asumir la responsabilidad en caso de daños en una vivienda alquilada. La distinción entre la responsabilidad civil del propietario y la del inquilino es fundamental para evitar conflictos y garantizar una convivencia adecuada.

Los desperfectos en una vivienda generan con frecuencia discusiones: ¿Qué corresponde reparar al casero y qué al arrendatario? ¿Qué ocurre si los daños han sido provocados por un tercero o por un uso negligente de la vivienda?

En este artículo analizaremos las principales diferencias entre las responsabilidades de propietario e inquilino, cómo los seguros pueden ayudar a proteger a ambas partes y qué hacer ante conflictos relacionados con daños en una vivienda.

Y si el problema escala a un conflicto legal, contar con el asesoramiento de un abogado civil en Barcelona o un especialista en derecho civil puede marcar la diferencia a la hora de reclamar y defender tus derechos.

Del Coso Abogados puede ofrecerte asesoramiento y representación legal en una amplia gama de asuntos civiles. Nuestro principal objetivo es ayudarte a resolver conflictos legales y proteger tus derechos en casos relacionados con el ámbito civil. Nos dedicamos a ofrecerte asesoramiento y representación legal en una amplia gama de asuntos civiles. Nuestro principal objetivo es ayudarte a resolver conflictos legales y proteger tus derechos en casos relacionados con el ámbito civil.

¿Quién asume los daños en una vivienda arrendada?

Cuando se trata de una vivienda alquilada, una de las cuestiones más frecuentes y conflictivas es determinar quién debe asumir la reparación de los daños: ¿el propietario o el inquilino? La respuesta dependerá del origen del desperfecto, de lo que estipula el contrato de arrendamiento y de lo que establecen la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.

Responsabilidad del propietario

El propietario de un inmueble en alquiler tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y seguridad. Esto significa que deberá hacerse cargo de todos aquellos daños vinculados al estado estructural del inmueble o a instalaciones que no hayan sido deterioradas por el uso del inquilino.

Daños a cargo del propietario:

• Defectos estructurales: grietas, desprendimientos, problemas de cimentación o humedades graves.
• Instalaciones fijas defectuosas: una tubería antigua que revienta o un cableado en mal estado que provoque una avería.
• Elementos comunes en edificios: filtraciones de una tubería general o problemas en el ascensor.
• Accidentes derivados de la falta de mantenimiento: desprendimientos de cornisas, tejas o barandillas.

Debido a los elevados costes que este tipo de incidentes pueden generar, es recomendable que el arrendador contrate un seguro de hogar con cobertura de Responsabilidad Civil, que cubra daños a terceros provocados por defectos en la vivienda.

Responsabilidad del inquilino

El inquilino, por su parte, tiene la obligación de cuidar el inmueble y responder por los daños que provoque con un mal uso, negligencia o descuido.

Daños a cargo del inquilino:

• Rotura de cristales, puertas o suelos por accidente.
• Fugas de agua ocasionadas por dejar un grifo abierto.
• Averías eléctricas por sobrecargar la instalación con aparatos.
• Incendios o explosiones causados por descuidos en la cocina, cigarrillos u otros actos negligentes.

En estos casos, es aconsejable que el arrendatario cuente con un seguro de Responsabilidad Civil del inquilino, que cubra los daños tanto en la vivienda como en propiedades de terceros.

Daños ocasionados por terceros

Existen supuestos en los que ni propietario ni inquilino son responsables directos de los daños, como cuando los provoca un vecino o incluso un desconocido.

• Si el autor está identificado: será él quien deba asumir los costes. Lo habitual es que su seguro de hogar responda. Por ejemplo, si la tubería del vecino superior se rompe e inunda la vivienda arrendada, su póliza será la que cubra los daños.
• Si el autor no puede ser identificado: se trata de casos como vandalismo o actos fortuitos. En este escenario, el propietario deberá asumir los daños estructurales (ventanas, paredes, puertas, instalaciones).

Ahora bien, la responsabilidad del propietario tiene un límite: la diligencia del inquilino. Si los desperfectos se producen por negligencia del arrendatario, por ejemplo, cuando un invitado suyo rompe una puerta durante una visita, será el inquilino quien deba responder, aunque no haya causado el daño directamente.

Cómo reclamar daños en una vivienda alquilada

Los daños en una vivienda alquilada son una de las causas más frecuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos. Una puerta rota, una fuga de agua, humedades ocultas o desperfectos en las instalaciones pueden dar lugar a discusiones sobre quién debe hacerse cargo de la reparación. En muchas ocasiones, estas situaciones no solo afectan a la relación arrendador–arrendatario, sino también a terceros, como vecinos afectados por filtraciones o desperfectos.

Determinar quién asume los costes no siempre es sencillo: el arrendador está obligado por ley a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el arrendatario debe responder por los daños derivados de un mal uso o negligencia. Sin embargo, la frontera entre ambas responsabilidades puede ser difusa, sobre todo cuando los daños son consecuencia de vicios ocultos, actos vandálicos o negligencia de terceros.

En estos casos, es fundamental conocer qué se puede reclamar legalmente, qué pruebas son necesarias y cuáles son los plazos de prescripción. Muchas veces, la vía más efectiva comienza con una reclamación extrajudicial a través de burofax o la mediación de un abogado civil. Si no se alcanza un acuerdo, la parte afectada puede acudir a los tribunales mediante una demanda de reclamación de daños en vivienda alquilada o incluso, en casos de conducta dolosa, iniciar acciones penales.

Daños ocultos en una vivienda alquilada

En una relación de arrendamiento, puede ocurrir que el inquilino descubra daños ocultos en la vivienda una vez firmado el contrato y ocupada la propiedad. Estos defectos suelen ser desperfectos que no se aprecian fácilmente en una visita rápida, pero que afectan a la habitabilidad del inmueble. Algunos ejemplos frecuentes son:

• Humedades internas en techos o paredes.
• Deficiencias en la instalación eléctrica que provocan cortes o riesgos de incendio.
• Problemas de fontanería como fugas en tuberías empotradas.
• Mal estado de la caldera, aire acondicionado u otros equipos fijos de la vivienda.
• Defectos estructurales ocultos, como grietas en muros o suelos inestables.

Responsabilidad del arrendador

De acuerdo con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto significa que, si los defectos ya existían antes de la firma del contrato y no fueron comunicados al arrendatario, el propietario deberá asumir su reparación o compensar económicamente al inquilino.

Además, si los daños ocultos afectan gravemente al uso de la vivienda, el inquilino puede:

• Solicitar la reducción de la renta.
• Reclamar una indemnización por los perjuicios sufridos (ejemplo: gastos de mudanza o alojamiento alternativo).
• Incluso resolver el contrato si la vivienda no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad.

¿Qué puede hacer el inquilino?

Ante la aparición de daños ocultos, el inquilino debe:

• Notificar inmediatamente al arrendador por escrito (preferiblemente mediante burofax) describiendo los defectos encontrados.
• Aportar pruebas como fotografías, vídeos o informes técnicos.
• Conservar facturas o presupuestos en caso de que haya tenido que adelantar el coste de reparaciones urgentes.

En caso de negativa del propietario, acudir a un abogado civil especializado en arrendamientos para iniciar una reclamación extrajudicial o, en última instancia, presentar una demanda.

Cómo interponer una demanda por daños en vivienda alquilada

En un contrato de arrendamiento es habitual que, al finalizar la relación, surjan conflictos relacionados con el estado de la vivienda. El arrendador debe asumir el desgaste normal derivado del uso diario, pero cuando el inquilino causa desperfectos que superan ese uso ordinario, el propietario tiene derecho a exigir la reparación o compensación económica correspondiente.

Si el arrendatario no se hace cargo de los daños, la vía adecuada es interponer una demanda por daños en vivienda alquilada. Este procedimiento judicial tiene como finalidad obligar al responsable a:

• Reparar los desperfectos ocasionados.
• Abonar una indemnización por daños y perjuicios, especialmente si los desperfectos han impedido alquilar la vivienda a un nuevo inquilino o han generado gastos adicionales al propietario.

Pruebas necesarias en la demanda

El éxito de la reclamación depende en gran medida de las pruebas que se presenten. Algunas de las más habituales son:

• Inventario inicial firmado por ambas partes al comienzo del arrendamiento.
• Fotografías o vídeos que acrediten el estado original y el posterior deterioro.
• Informes periciales elaborados por expertos que valoren el alcance de los daños y el coste de reparación.
• Testigos, como vecinos o profesionales que hayan tenido acceso al inmueble durante el alquiler.

Reclamación extrajudicial previa

Antes de acudir a los tribunales, se recomienda realizar una reclamación extrajudicial mediante burofax. Este documento tiene valor probatorio y demuestra la voluntad del arrendador de resolver el conflicto de manera amistosa. Si el inquilino ignora o rechaza la reclamación, el propietario podrá presentar la demanda con mayores garantías.

Casos graves: daños intencionados

En supuestos donde los daños sean consecuencia de una conducta dolosa o intencionada, no solo cabe la reclamación civil, sino también la vía penal. Actos como destrozar el mobiliario deliberadamente, incendiar la vivienda o manipular instalaciones con el objetivo de causar perjuicio pueden tener consecuencias penales. En estas situaciones, resulta imprescindible contar con el asesoramiento de un abogado penal en Barcelona, que valore la posible interposición de una denuncia penal contra el arrendatario.

Indemnización por daños en vivienda

Cuando los daños ocasionados en una vivienda alquilada no se limitan a simples desperfectos materiales, sino que además generan un perjuicio económico adicional, el afectado (ya sea propietario o inquilino) puede reclamar una indemnización por daños en vivienda.

Esta indemnización tiene como objetivo restablecer el equilibrio roto por el daño sufrido y cubrir no solo la reparación material, sino también las consecuencias derivadas. Algunos ejemplos frecuentes son:

• Gastos de reparación y reposición: costes de arreglar paredes, suelos, instalaciones o mobiliario dañado.
• Pérdida de rentas: si el propietario no puede alquilar de nuevo la vivienda hasta que se reparen los desperfectos.
• Alojamiento alternativo: en el caso de que el inquilino deba abandonar temporalmente la vivienda porque resulte inhabitable.
• Daños personales o a terceros: cuando los desperfectos causan accidentes, problemas de salud (como humedades que generan afecciones respiratorias) o afectan a vecinos colindantes.

Requisitos para reclamar indemnización

Para reclamar con éxito una indemnización es necesario:

• Acreditar el daño: mediante fotografías, facturas de reparación, presupuestos o informes médicos si hubiera afectación a la salud.
• Informe pericial: elaborado por un experto que determine el origen del daño, el responsable y la valoración económica de los perjuicios.
• Demostrar el nexo causal: es decir, que el perjuicio sufrido deriva directamente de la actuación (u omisión) del propietario, inquilino o tercero.
• Asesoramiento legal: contar con un abogado especializado en arrendamientos y reclamaciones civiles, que plantee la demanda conforme al Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Casos más habituales de indemnización

• Propietarios que reclaman al inquilino: por destrozos graves que impiden alquilar la vivienda durante meses.
• Inquilinos que reclaman al propietario: por daños estructurales o humedades que obligan a abandonar la vivienda.
• Reclamaciones a terceros: cuando los daños provienen, por ejemplo, de filtraciones de un vecino o de una comunidad de propietarios.

En todos estos supuestos, la indemnización busca que la parte afectada no solo recupere el valor de lo dañado, sino también que se compense por los perjuicios colaterales sufridos.

Prescripción reclamación daños en vivienda alquilada

Uno de los aspectos más importantes a la hora de reclamar daños en una vivienda arrendada es conocer los plazos de prescripción. Si se deja pasar el tiempo sin iniciar ninguna acción legal, el derecho a reclamar puede extinguirse, lo que significa que ni propietario ni inquilino podrán exigir judicialmente una reparación o indemnización.

Plazos según el tipo de responsabilidad

• Incumplimiento contractual (arrendador ↔ inquilino):

El artículo 1964 del Código Civil establece un plazo de 5 años para reclamar.

Este supuesto se aplica, por ejemplo, cuando un inquilino causa desperfectos graves en la vivienda más allá del uso normal, o cuando el arrendador incumple su obligación de reparar elementos esenciales de la vivienda.

El cómputo comienza desde que los daños se producen o desde que se tiene constancia de ellos (por ejemplo, en el momento de la entrega de llaves al finalizar el contrato).

• Responsabilidad extracontractual (daños de terceros):

El plazo de prescripción es de 1 año (artículo 1968 del Código Civil).

Este plazo aplica cuando los daños los causa un tercero ajeno al contrato de arrendamiento, como puede ser un vecino cuya tubería provoca filtraciones, o un acto de vandalismo que afecta al inmueble.

El cómputo empieza a contar desde que el afectado conoce el daño y la identidad del responsable.

Importancia de respetar los plazos

Respetar estos plazos es fundamental para que la reclamación tenga validez legal. De lo contrario, aunque existan pruebas de los daños, el juez puede desestimar la demanda por estar fuera de plazo.

Por eso, ante la aparición de desperfectos en una vivienda alquilada, lo más recomendable es:

• Notificar de inmediato al responsable (arrendador, inquilino o tercero) mediante un medio fehaciente, como un burofax.
• Reunir pruebas y presupuestos lo antes posible.
• Consultar con un abogado civil para valorar la mejor estrategia de reclamación antes de que prescriba la acción. Puedes recurrir a nuestro despacho de abogados, contamos con un profundo conocimiento de las leyes civiles y estamos capacitados para realizar la redacción de contratos.