¿Qué puede hacer el propietario tras el fallecimiento de un inquilino sin subrogación?
La situación en la que un propietario de una vivienda alquilada bajo un contrato de renta antigua descubre, tiempo después, que el inquilino ha fallecido sin que ningún familiar haya solicitado subrogación puede plantear dudas sobre cómo recuperar la posesión de la propiedad. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 18 de julio de 2024 aborda un caso de este tipo, en el que se confirma la posibilidad de que el propietario recupere la vivienda mediante una acción de desahucio por precario.
Hechos del caso y el concepto de precario
En el caso analizado, el propietario no fue informado del fallecimiento del inquilino y continuó emitiendo recibos de alquiler hasta mayo de 2022. La propiedad no tuvo conocimiento del fallecimiento del inquilino hasta meses después. Durante este tiempo, el demandado, nieto de la inquilina fallecida, ocupaba la vivienda sin haber comunicado nunca a la propiedad su presencia y sin contar con título alguno que justificara su ocupación.
La situación en la que alguien ocupa una propiedad ajena sin título o justificación legal se conoce como «precario». La esencia del precario radica en la falta de un título legal que justifique la posesión del inmueble, y el propietario puede reclamar la posesión a través de una acción de desahucio.
Requisitos de subrogación en contratos de renta antigua
La Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 establece que la subrogación sólo puede realizarse a favor del cónyuge, hijos o ascendientes del arrendatario, bajo ciertas condiciones de convivencia y dependencia económica. En este caso, la madre del demandado intentó subrogarse, pero el tribunal determinó que no cumplía con los requisitos legales, ya que su empadronamiento en la vivienda no constituía prueba de residencia real con la arrendataria fallecida durante el tiempo exigido por la ley.
La notificación al propietario tras el fallecimiento
El artículo 16.3 de la LAU establece que la subrogación requiere que el propietario reciba una notificación del fallecimiento del arrendatario en un plazo de tres meses. Si esta notificación no se realiza en tiempo y forma, el contrato de arrendamiento puede extinguirse. En este caso, el tribunal aplicó esta disposición, señalando que el propietario no fue informado del fallecimiento ni de la identidad de un posible subrogado.
Valoración de la prueba y confirmación del desahucio
La sentencia confirmó la acción de desahucio por precario tras valorar que el demandado no había comunicado su ocupación ni tenía derecho a subrogarse en el contrato. La evidencia documental y testifical acreditaba que la madre del demandado, aunque empadronada en la vivienda, no convivió con la arrendataria, y la ocupación del nieto no tenía fundamento legal. Esta falta de título permitió al propietario reclamar la posesión de la vivienda.
Conclusiones para los propietarios
Si un propietario descubre que su inquilino ha fallecido y nadie ha solicitado subrogación en el contrato, debe:
- Comprobar si algún familiar ha cumplido los requisitos para subrogarse.
- Solicitar la recuperación de la vivienda a través de una acción de desahucio por precario si no hay subrogación legítima.
Este fallo de la Audiencia Provincial de Barcelona subraya la importancia de que los familiares cumplan los requisitos legales de subrogación en los contratos de renta antigua, y que el propietario actúe rápidamente para proteger su derecho a la posesión cuando estos requisitos no se cumplen.
