Validez del acuerdo comunitario para prohibir el uso turístico de viviendas
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los apartamentos turísticos? El Tribunal Supremo lo confirma
El Tribunal Supremo (STS (Civil) de 2 septiembre de 2025 ) ha vuelto a pronunciarse sobre una de las cuestiones más polémicas y recurrentes en el ámbito de la propiedad horizontal: ¿puede una comunidad de propietarios prohibir el uso de viviendas como apartamentos turísticos?
La respuesta es clara: sí puede, si se alcanza la mayoría cualificada prevista en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Así lo ha confirmado la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de septiembre de 2025 (EDJ 2025/689256), en la que se reitera la doctrina ya consolidada por el Alto Tribunal y se avala expresamente la validez de estos acuerdos.
El caso enjuiciado
En el supuesto enjuiciado, una comunidad de bienes impugnó el acuerdo de la junta de propietarios que, en el año 2019, prohibió el ejercicio de la actividad de apartamentos turísticos en el edificio. Alegaban que dicha prohibición era contraria a la ley, ya que en aquel momento el artículo 17.12 LPH –según redacción dada por el RDL 21/2018– solo permitía “limitar o condicionar” dicha actividad, pero no “prohibirla”.
La demanda fue estimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincial revocó esa decisión en apelación. Finalmente, el Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación interpuesto por los recurrentes, confirmando la plena validez del acuerdo comunitario.
¿Qué dice el artículo 17.12 de la LPH?
La redacción vigente del artículo 17.12 LPH en el momento del acuerdo (enero de 2019) establecía que:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico (…) requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
Aunque se discutía si “limitar” podía incluir una prohibición total, el Supremo interpreta —siguiendo criterios gramaticales y sistemáticos— que sí era posible acordar la prohibición de dicha actividad, siempre que se cumplieran las mayorías reforzadas exigidas.
Esta línea interpretativa ya fue sostenida por las Sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, y ha sido refrendada expresamente por el legislador en la reforma de 2025 (LO 1/2025, de 2 de enero), que modifica el precepto incluyendo el término “prohíba” junto con “limite” y “condicione”.
¿Qué implica esta sentencia?
- Una comunidad de propietarios puede prohibir los pisos turísticos mediante acuerdo adoptado por una mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas.
- Esta prohibición no tiene efectos retroactivos, por lo que no afecta a actividades iniciadas antes del acuerdo.
- La doctrina del Supremo no ha cambiado: se reitera y consolida, dotando de mayor seguridad jurídica a las comunidades.
¿Qué debe tener en cuenta una comunidad que quiera prohibir esta actividad?
- Convocar junta de propietarios con el punto expresamente en el orden del día.
- Votar y alcanzar la mayoría reforzada (3/5 de propietarios y cuotas).
- Documentar adecuadamente el acuerdo y notificarlo a todos los propietarios.
- Modificar estatutos si se desea dar carácter normativo permanente.
Conclusión
Esta sentencia supone un nuevo respaldo judicial a las comunidades de propietarios que desean regular o prohibir el uso turístico de las viviendas. En un contexto de creciente preocupación por la masificación turística y los problemas de convivencia, la posibilidad de adoptar este tipo de acuerdos ofrece una vía legal para preservar el uso residencial de los inmuebles y garantizar el bienestar común.
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