Real Decreto 2/2025 de la Generalitat de Catalunya
Análisis del Real Decreto 2/2025 de la Generalitat de Catalunya sobre el derecho de tanteo y retracto en zonas de mercado tensionado
El pasado [fecha de aprobación], la Generalitat de Catalunya aprobó el Real Decreto 2/2025, introduciendo nuevas medidas en materia de vivienda con el objetivo de reforzar la intervención de la Administración en la compraventa de inmuebles situados en zonas declaradas como mercado residencial tensionado. Esta regulación se enmarca dentro de las políticas de vivienda destinadas a garantizar el acceso asequible a la vivienda y frenar la especulación inmobiliaria por parte de grandes tenedores.
Ampliación del derecho de tanteo y retracto
Una de las modificaciones más relevantes del Real Decreto 2/2025 es la sujeción al derecho de tanteo y retracto de la Administración autonómica en los siguientes casos:
- Transmisión de viviendas en mercados tensionados por parte de grandes tenedores. Se establece que cualquier venta de una vivienda ubicada en una zona de mercado tensionado, si pertenece a un gran tenedor persona jurídica inscrito en el Registro de grandes tenedores de vivienda, estará sujeta al derecho de adquisición preferente por parte de la Generalitat. Este derecho afecta tanto a la primera transmisión como a las posteriores que se realicen mientras el decreto permanezca vigente.
Excepción: Se excluyen de esta disposición las viviendas de nueva construcción que sean adquiridas por personas físicas para su uso propio.
- Adjudicaciones de viviendas provenientes de subastas administrativas o judiciales. En este caso, la Generalitat también se reserva el derecho de tanteo y retracto, con el fin de aumentar el parque público de vivienda y evitar su adquisición especulativa por parte de grandes inversores.
Excepciones al ejercicio del derecho de tanteo
El Decreto también introduce una excepción relevante al derecho de tanteo para fomentar el acceso a la vivienda protegida. En este sentido, se añade la letra h) al apartado 3 del artículo 2 del Decreto Ley 1/2015, estableciendo que la Generalitat no ejercerá el derecho de tanteo si la adquisición de la vivienda la realiza una persona física que cumpla los siguientes requisitos:
- Estar inscrita en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.
- Comprometerse a solicitar, en el plazo de un mes desde la compra, la calificación de la vivienda como protegida en régimen general o figura equivalente y con carácter permanente.
- Destinar la vivienda adquirida a su residencia habitual y permanente durante un periodo mínimo de diez años.
En caso de incumplimiento de los compromisos anteriores, la Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto sobre la vivienda, recuperando su adquisición en los términos establecidos en la legislación vigente.
Conclusiones
El Real Decreto 2/2025 refuerza el papel de la Administración autonómica en la regulación del mercado inmobiliario, con medidas orientadas a aumentar la oferta de vivienda protegida y controlar las operaciones de compraventa en zonas de alta demanda. Si bien estas disposiciones pueden contribuir a mejorar el acceso a la vivienda en sectores vulnerables, también podrían generar incertidumbre en el mercado inmobiliario, afectando la disposición de inversores a participar en estos mercados.
Desde el punto de vista jurídico, será clave observar cómo se desarrolla la aplicación de estos derechos de tanteo y retracto, así como los posibles conflictos que puedan surgir con los propietarios privados y los inversores afectados por esta normativa.
En definitiva, este nuevo marco regulador refuerza la intervención de la Generalitat en el mercado inmobiliario catalán, con una clara orientación hacia la protección del acceso a la vivienda frente a la especulación inmobiliaria
