La reclamación por vicios ocultos en la compra de una vivienda

La reclamación por vicios ocultos en la compraventa de una vivienda es un derecho esencial del comprador que encuentra respaldo en el Código Civil español, específicamente en los artículos 1484 y siguientes. Los vicios ocultos son defectos o desperfectos graves que no eran evidentes al momento de la compraventa y que afectan significativamente la habitabilidad, la estabilidad o el valor del inmueble. Para que proceda la reclamación, estos vicios deben cumplir ciertos requisitos: que el daño sea grave, preexistente a la compraventa y no detectable a simple vista.

Acciones disponibles para el comprador

El comprador afectado por vicios ocultos puede ejercitar tres tipos de acciones, dependiendo de la naturaleza y gravedad del desperfecto:

1. Acción redhibitoria: Si el defecto es tan grave que impide el uso normal de la vivienda, el comprador puede solicitar la resolución del contrato. Esto implica la devolución del precio de compra, además de los gastos relacionados, como notaría o impuestos. Si se demuestra mala fe por parte del vendedor, también se puede solicitar una indemnización adicional.
2. Acción quanti minoris: Si los defectos no son tan graves como para justificar la resolución del contrato, el comprador puede reclamar una rebaja proporcional del precio de compra. Para ello, es necesario contar con una valoración pericial que cuantifique el valor de los desperfectos y determine la reducción del precio.
3. Acción de saneamiento: Esta acción obliga al vendedor a reparar los defectos detectados, sin importar si conocía su existencia al momento de la compraventa. Es aplicable en casos donde los daños no impiden el uso de la vivienda, pero sí requieren corrección para que el inmueble cumpla con lo pactado en el contrato.

Plazos para reclamar

El plazo para ejercer estas acciones varía según el tipo de vivienda:

• Vivienda de segunda mano: El comprador tiene seis meses desde la entrega del inmueble para reclamar por vicios ocultos. Este plazo es de caducidad, lo que significa que si no se interpone la demanda en ese tiempo, el derecho se pierde, aunque se haya iniciado una reclamación extrajudicial.
• Vivienda nueva: Los plazos para reclamar están regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y varían según el tipo de defecto. Para defectos en acabados, el plazo es de un año; para defectos de habitabilidad, como humedades o problemas en las instalaciones, el plazo es de tres años; y para daños estructurales, el plazo es de diez años.

Consejos prácticos

Antes de realizar una compra inmobiliaria, es recomendable contar con un informe técnico que verifique el estado de la vivienda. Esto puede prevenir futuros problemas y reclamaciones por vicios ocultos, además de servir como prueba en caso de conflicto posterior. En caso de descubrir un vicio oculto, se recomienda iniciar una reclamación por escrito al vendedor lo antes posible y, si no se obtiene una respuesta satisfactoria, acudir a un abogado especializado para iniciar las acciones legales correspondientes.

Regulación en Catalunya:

En Cataluña, la regulación de los vicios ocultos en la compraventa de inmuebles se encuentra en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña (CCC), que desde el 1 de enero de 2018 ha sustituido el régimen del Código Civil español. La terminología «vicios ocultos» es reemplazada por el concepto de falta de conformidad del bien, lo que significa que el bien adquirido no cumple con las expectativas razonables según lo pactado en el contrato​.

Principales aspectos de la normativa catalana:

1. Plazo de reclamación: En Cataluña, el comprador tiene dos años desde la entrega del inmueble para notificar al vendedor sobre la falta de conformidad. Una vez realizada esta notificación, dispone de un plazo adicional de tres años para emprender acciones judiciales​.
2. Remedios disponibles: La ley catalana ofrece varios remedios para el comprador afectado:
   • Reparación o sustitución del bien.
   • Reducción del precio proporcional a la gravedad del defecto.
   • Resolución del contrato, en caso de que el defecto sea tan grave que impida el uso del inmueble​.
3. Responsabilidad del vendedor: El vendedor es responsable de cualquier falta de conformidad, incluso si no conocía el defecto, excepto en casos donde el comprador ya estaba al tanto de los vicios o no pudo razonablemente ignorarlos​(
4. Excepciones: El vendedor no será responsable si se puede probar que el comprador conocía el defecto antes de la compra, o si este era fácilmente detectable​.

Esta normativa otorga mayor protección al comprador en Cataluña que el régimen estatal, donde el plazo de reclamación por vicios ocultos es de solo seis meses. Además, se busca siempre la prioridad de la reparación o la conformidad del bien antes de optar por la resolución del contrato​.