Subarriendo inconsentido de la vivienda

Qué sucede si el inquilino subarrienda la vivienda?

En los contratos de alquiler de vivienda el arrendatario no puede subarrendar la vivienda sin el consentimiento expreso del arrendador, y también se suele prohibir el subarrendamiento de la vivienda o la ocupación expresa de terceras personas.

Pero lo realmente difícil para el propietario será demostrar que en la vivienda viven terceras personas o que la vivienda ha sido subarrendada.

Para ello será necesario recurrir al testimonio del portero, de los vecinos, de un informe padronal de la vivienda o del informe de un detective. Una vez probada la existencia de terceras personas en la vivienda, será el arrendatario quien deba probar que esas convivencia está ajustada a derecho.

A este respecto, es doctrina general, reiterada, y constante ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1988,y 7 de Enero de 1991; RJA 141/1988, y 108/1991) que la Ley de Arrendamientos Urbanos, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual.

Así, los terceros que viven en la vivienda ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

Es posible la resolución del contrato por la cesión inconsentida del contrato?

Los tribunales han manifestado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1994; RJA 6504/1994), que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el del goce de la cosa en cuestión.

Es relevante que el arrendatario viva en la finca?

Los tribunales han señalado que es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1972, 22 de junio de 1973, y 16 de noviembre de 1974), o que la ocupación sea total o parcial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 y 31 de octubre de 1972), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1962, 3 de abril de 1965, 21 de febrero de 1966, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972, 22 de junio de 1973, 16 de noviembre de 1974, 8 de mayo de 1981, o 25 de enero de 1988), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1970, 19 de octubre de 1972, y 12 de junio de 1973).

Qué sucede una vez el propietario ha probado que viven terceras personas en la vivienda?

La consecuencia de la prueba por el propietario del hecho que haya un tercero viviendo en la finca, es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973).

Cuál es la causa de resolución del contrato de alquiler?

En los supuestos de cesión no consentida por el arrendador lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en la vivienda o local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, siendo indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario, es decir, es la modificación subjetiva en la situación arrendaticia, la sustitución de la persona del arrendatario, la introducción compartida de un tercero, o el cese de un coarriendo mancomunado, lo que opera como causa resolutoria, en tanto comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio.