¿Se pueden repercutir las obras de conservación al inquilino en contratos de alquiler anteriores a 1985?

En edificios con contratos de arrendamiento antiguos, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es frecuente que surjan dudas sobre si el arrendador puede repercutir al arrendatario el coste de determinadas obras, especialmente cuando se trata de obras de conservación o reparación necesarias para mantener el inmueble en condiciones de uso.

A continuación, analizamos cuándo y cómo es posible reclamar dicha repercusión de forma legal y segura, basándonos en la jurisprudencia más relevante.

⚖️ ¿Qué dice la normativa y la jurisprudencia sobre la repercusión?

Según la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, aplicable a los contratos anteriores a 1985, el arrendador tiene derecho a repercutir el coste de obras necesarias de conservación, siempre que:

• Se trate de un contrato antiguo vigente (anterior al 9 de mayo de 1985).

• Las obras sean necesarias y no meramente estéticas o de mejora.

• Se haya realizado notificación fehaciente al arrendatario, detallando el importe y naturaleza de las obras.

• Se respete el límite legal del 12% del capital invertido, con un máximo del 50% de la renta anual.

🛠️ ¿Qué tipo de obras pueden repercutirse?

Solo las obras de conservación necesarias son repercutibles. Esto incluye, por ejemplo:

• Reparaciones estructurales del edificio.

• Sustitución o arreglo de elementos comunes imprescindibles (cubierta, bajantes, instalación eléctrica, ascensores).

• Actuaciones para mantener la habitabilidad, seguridad o accesibilidad.

No pueden repercutirse las obras de mejora voluntaria o estética, como modernizaciones, reformas decorativas o ampliaciones no esenciales.

📌 Ejemplo práctico: La sustitución de un ascensor averiado es repercutible. Sin embargo, cambiarlo por uno más moderno, sin que exista una necesidad técnica, podría considerarse una mejora no repercutible.

📉 ¿Qué límites hay al importe que se puede repercutir?

La jurisprudencia ha sido clara: incluso si el contrato establece un porcentaje inferior, el arrendador puede aplicar el 12% del capital invertido en las obras, siempre que no supere el 50% de la renta anual.

Este cálculo debe justificarse con documentación económica, como facturas, presupuestos y certificados de obra.

📨 ¿Cómo debe notificarse la repercusión al arrendatario?

La repercusión debe comunicarse de forma fehaciente (burofax, burofax electrónico, carta certificada…), especificando:

• El motivo y necesidad de las obras.

• El importe exacto y su desglose.

• El porcentaje aplicado y el cálculo resultante sobre la renta.

• La fecha a partir de la cual se empezará a repercutir.

En caso de que el arrendatario no impugne en plazo razonable, se entenderá aceptada.

📎 ¿Y si hay varios arrendatarios en el edificio?

Cuando las obras afectan a elementos comunes, el importe repercutible debe repartirse proporcionalmente según las cuotas de participación en la comunidad, respetando siempre los límites antes mencionados.

⚠️ Riesgos a evitar si eres arrendador

• No justificar adecuadamente la naturaleza y necesidad de las obras.

• No respetar los límites económicos establecidos por ley.

• No notificar fehacientemente al arrendatario.

• Repercutir obras que son en realidad mejoras, no reparaciones necesarias.

• Dejar pasar el plazo para ejercer el derecho, lo que podría suponer prescripción.

✅ Conclusión: sí se puede repercutir, pero con condiciones claras

La repercusión del coste de las obras de conservación es legalmente posible en contratos antiguos, pero exige cumplir con ciertos requisitos formales y materiales: necesidad, proporcionalidad, justificación, límites legales y correcta notificación.

En Del Coso Abogados, asesoramos a arrendadores, administradores de fincas y comunidades de propietarios en la correcta gestión de estas repercusiones, garantizando su legalidad y eficacia ante posibles impugnaciones.