¿Puede un gran tenedor reclamar a la Administración por haber tenido que ofrecer un alquiler social?
La reciente doctrina del Tribunal Constitucional y las primeras resoluciones contencioso-administrativas dictadas en Cataluña han abierto una vía muy relevante para que bancos, fondos, sociedades patrimoniales y otros grandes tenedores puedan reclamar a la Administración una indemnización por los perjuicios sufridos al haberse visto obligados a ofrecer alquileres sociales con rentas muy inferiores a las de mercado. La STC 120/2024, de 8 de octubre, y la STC 130/2024, de 22 de octubre, declararon inconstitucionales varios preceptos de la Ley catalana 1/2022 por invadir la competencia estatal en materia procesal, al convertir el ofrecimiento de alquiler social en una condición de acceso al proceso judicial. Más tarde, la STC 26/2025 anuló parcialmente requisitos procesales semejantes de la Ley estatal de vivienda. Ahora bien, conviene precisar algo importante: el Tribunal Constitucional no ha declarado que toda política pública de vivienda social sea inconstitucional, ni ha expulsado sin más toda referencia a la función social de la propiedad. Lo que ha dicho es que la comunidad autónoma no puede imponer, como presupuesto de acceso a la jurisdicción, una carga procesal no prevista por el legislador estatal, y que esa técnica normativa vulnera la competencia exclusiva del Estado sobre legislación procesal. Además, en otras partes de esa misma normativa, el TC ha seguido admitiendo que la vivienda está sujeta a una función social y que pueden existir medidas administrativas limitativas proporcionadas.
El origen del problema: cuando el propietario privado asume el coste de la política pública de vivienda
Durante años, especialmente en Cataluña, la normativa obligó a determinados propietarios —singularmente bancos y grandes tenedores— a formular una oferta de alquiler social antes de interponer una demanda de desahucio o determinadas acciones relacionadas con la recuperación de la vivienda. Esa obligación operaba, en la práctica, como una carga previa al proceso. El propio TC ha considerado que ese diseño normativo condicionaba el acceso a la tutela judicial y excedía las competencias autonómicas en materia procesal.
El problema no era solo procesal. En muchos supuestos, la renta del alquiler social quedaba fijada con arreglo a parámetros vinculados a la situación económica del ocupante o arrendatario vulnerable, y no al valor real del inmueble ni al precio de mercado. De ese modo, el propietario veía reducido de forma drástica el rendimiento de su activo durante años, sin compensación pública suficiente. Esa es precisamente la base de las reclamaciones de responsabilidad patrimonial que empiezan a prosperar.
Qué ha dicho el TSJ de Cataluña en 2025
La resolución más relevante, por ahora, es la sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de febrero de 2025, que estima la reclamación de responsabilidad patrimonial formulada por una sociedad considerada gran tenedora frente a la Administración catalana. La Sala reconoce que el daño reclamado consistía en la diferencia entre la renta efectivamente cobrada en virtud de varios contratos de alquiler social obligatorio y la renta de mercado que la propietaria habría podido percibir de no existir esa imposición normativa. Además, califica el perjuicio como daño continuado, de modo que el plazo de prescripción no empieza a correr hasta que se agota el evento dañoso, esto es, hasta que finaliza cada contrato afectado.
En ese caso, el TSJ condenó a la Agència de l’Habitatge de Catalunya a indemnizar a la actora con 123.460,04 euros, más actualización e intereses del artículo 34.3 de la Ley 40/2015. El auto aclaratorio de 28 de marzo de 2025 precisó además que el pago correspondía exclusivamente a la Administración, sin responsabilidad de la aseguradora codemandada.
Esta sentencia es especialmente importante por tres razones. Primero, porque acepta que existe un daño antijurídico: un perjuicio económico real, individualizado y evaluable que el propietario no tiene el deber jurídico de soportar. Segundo, porque enlaza esa lesión con la doctrina constitucional más reciente sobre la improcedencia de convertir el alquiler social obligatorio en requisito de procedibilidad. Y tercero, porque admite una cuantificación indemnizable basada en la diferencia entre renta social y renta de mercado.
¿Significa esto que cualquier gran tenedor puede reclamar?
No automáticamente.
La existencia de una vía de reclamación no equivale a una indemnización automática. Cada caso exige analizar con detalle varios elementos:
1. La existencia de una obligación legal efectivamente impuesta
Debe poder acreditarse que el propietario se vio obligado, por aplicación de la normativa autonómica o por la presión jurídica derivada de ella, a formular una oferta de alquiler social o a suscribir un contrato en condiciones no negociadas libremente.
2. La realidad del perjuicio económico
No basta con invocar una pérdida abstracta. Hay que demostrar, normalmente mediante pericial, cuál era la renta percibida y cuál habría sido la renta de mercado razonable en el mismo periodo.
3. El nexo causal con la actuación administrativa o legislativa
Será necesario conectar la pérdida sufrida con la imposición normativa o con la actuación administrativa que obligó o mantuvo la situación.
4. La antijuridicidad del daño
El núcleo de la acción está en probar que el propietario no tenía el deber jurídico de soportar en exclusiva ese sacrificio patrimonial, porque la carga de la política social de vivienda no puede recaer íntegramente sobre un particular sin compensación adecuada. Esta es, en esencia, la idea que subyace en la sentencia del TSJ catalán.
5. La prescripción
La sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de febrero de 2025 considera que el daño es continuado, lo que favorece claramente la viabilidad temporal de muchas reclamaciones todavía no formuladas. Pero la prescripción debe estudiarse caso por caso, porque la Administración seguirá oponiéndola siempre que pueda.
Responsabilidad patrimonial: por qué esta es la vía adecuada
La acción que, con carácter general, se está utilizando es la de responsabilidad patrimonial de la Administración, al amparo del artículo 106.2 CE y de los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015. El TSJ catalán recuerda que, para que prospere, el daño ha de ser efectivo, evaluable económicamente, individualizado y antijurídico. También subraya que no todo perjuicio causado por una ley es indemnizable, pero sí aquel que impone a un sujeto una carga singular que no tiene obligación de soportar.
Aquí aparece una cuestión técnica relevante: la Ley 40/2015 distingue el régimen general de responsabilidad patrimonial y el específico de responsabilidad del Estado legislador. La propia sentencia catalana reconoce las dificultades de encaje estricto en el artículo 32.3 de la Ley 40/2015, pero, aun así, termina estimando la reclamación desde la óptica del daño antijurídico derivado de la aplicación de la normativa autonómica y del funcionamiento de los servicios públicos.
Ojo: el TC no ha anulado toda obligación material de alquiler social en cualquier contexto
Este matiz es esencial.
La STC 120/2024 y la STC 130/2024 se centran sobre todo en la dimensión procesal del problema: cuando el ofrecimiento de alquiler social se configura como una condición previa para demandar o como una carga que impide o retrasa el acceso a la jurisdicción. El TC ha reiterado que solo el Estado puede establecer esas condiciones de acceso al proceso.
De hecho, en la nota oficial del TC sobre la sentencia de enero de 2025 relativa a la ley catalana, el propio tribunal aclara que la infracción por no formular propuesta obligatoria de alquiler social solo puede ser sancionable cuando ese incumplimiento no actúe como condición de acceso al proceso judicial. Y, además, esa misma nota insiste en que otros mecanismos de intervención administrativa vinculados a la función social de la propiedad pueden ser constitucionalmente legítimos si son razonables y proporcionados. Por eso, el mensaje correcto no es que “todo alquiler social obligatorio sea inconstitucional”, sino algo más preciso: la Administración no puede utilizar al propietario privado como sustituto gratuito de la política pública de vivienda cuando ello le impone una carga singular, intensa y no compensada, especialmente si además se traduce en una barrera de acceso a los tribunales. Esta última afirmación es una inferencia jurídica respaldada por la doctrina constitucional y por la sentencia del TSJ de Cataluña.
Qué daños se pueden reclamar
En la práctica, la partida principal suele ser:
La diferencia entre la renta realmente cobrada y la renta de mercado durante el tiempo en que el propietario estuvo obligado a mantener el alquiler social.
Pero, según el caso, podrían plantearse también otras partidas si se justifican adecuadamente:
pérdida de rentabilidad del activo;
actualización monetaria;
intereses legales o moratorios;
eventuales costes añadidos directamente conectados con la imposición administrativa.
La sentencia del TSJ catalán toma como referencia principal la diferencia entre renta social y renta de mercado y concede, además, actualización e intereses.
Qué documentación necesita un gran tenedor para preparar la reclamación
Para valorar la viabilidad de la acción conviene reunir, al menos:
requerimientos administrativos o comunicaciones previas relacionadas con la obligación de ofrecer alquiler social;
contratos de alquiler social firmados;
documentación acreditativa de la renta efectivamente percibida;
informes periciales o valoraciones de renta de mercado;
cronología del procedimiento de desahucio o de recuperación posesoria;
acreditación de la condición de gran tenedor, si fue presupuesto de la obligación;
resoluciones administrativas o judiciales vinculadas al caso.
Sin prueba documental y pericial sólida, la reclamación pierde mucha fuerza.
Conclusión
La doctrina reciente ha cambiado de forma importante el escenario.
Hoy existe una base jurídica seria para sostener que, cuando la Administración ha obligado a bancos o grandes tenedores a ofrecer o mantener alquileres sociales en condiciones económicamente gravosas y sin compensación, puede surgir un derecho a ser indemnizados. La STC 120/2024, la STC 130/2024 y la posterior jurisprudencia constitucional de enero de 2025 han debilitado de forma clara el andamiaje normativo que convertía el alquiler social obligatorio en un presupuesto de acceso al proceso. Y el TSJ de Cataluña ya ha dado un paso más al reconocer una indemnización concreta por responsabilidad patrimonial frente a la Administración catalana.
Eso sí: no toda reducción de renta ni toda intervención pública genera automáticamente indemnización. Habrá que examinar en cada supuesto la norma aplicada, el periodo afectado, la existencia de daño antijurídico, el nexo causal y la prueba económica del perjuicio.
Preguntas frecuentes
¿Puede un banco reclamar a la Generalitat por haber tenido que ofrecer un alquiler social?
Sí, puede hacerlo mediante una reclamación de responsabilidad patrimonial si acredita que sufrió un daño económico real y antijurídico derivado de la imposición del alquiler social obligatorio. El TSJ de Cataluña ya ha estimado una reclamación de este tipo en 2025.
STSJ Cataluna (Contencioso) de …
¿La STC 120/2024 declaró inconstitucional todo el sistema de alquiler social?
No. Declaró inconstitucionales determinados preceptos de la Ley catalana 1/2022, en especial por invadir la competencia estatal en materia procesal y por configurar el alquiler social como condición de acceso al proceso. Pero no anuló toda intervención administrativa en materia de vivienda.
¿Qué se puede reclamar exactamente?
Principalmente, la diferencia entre la renta social cobrada y la renta de mercado que el propietario habría podido percibir, además de actualización e intereses si proceden.
STSJ Cataluna (Contencioso) de …
¿Quién debe pagar la indemnización?
Dependerá del caso, pero en la sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de febrero de 2025, aclarada por auto de 28 de marzo de 2025, la condenada fue exclusivamente la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
STSJ Cataluna (Contencioso) de …
¿También pueden reclamar particulares o solo bancos y fondos?
La doctrina puede proyectarse más allá de los bancos, aunque los casos más claros suelen afectar a grandes tenedores. La viabilidad dependerá de la concreta obligación impuesta, de la intensidad del sacrificio y de la prueba del daño.
